Dix ans de procédure pour un défaut d'information sur l'état des risques. La Cour de cassation a finalement tranché, la vente est annulée. Cette jurisprudence met en exergue le fait que l'état des risques n'est valable que six mois, voire moins si un arrêté préfectoral IAL (information acquéreur locataire) est publié entre temps.
Rappel des faits. En août 2008, une promesse de vente concernant un terrain de camping et un fonds de commerce est signée entre futur acquéreur et vendeur. Sept mois plus tard, l'acte authentique est établi. Les nouveaux propriétaires déposent une demande de permis de construire pour un local technique sur leur terrain. Cependant, la demande est refusée. Motif ? L'état des risques a évolué : entre la promesse de vente et la signature définitive, le terrain de camping en question a été placé en zone rouge quant aux risques d'inondation. Conséquence, les acquéreurs assignent les vendeurs en résolution des ventes et demandent une indemnisation pour le préjudice causé et le défaut d'information.
Des données validées par arrêté préfectoral
Dix ans plus tard, la Cour de cassation confirme la décision rendue en appel, en estimant que les vendeurs ont bel et bien manqué à leur obligation d’information. Les acquéreurs obtiennent donc gain de cause, puisque la vente est annulée. Cependant, si un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) a bien été approuvé juste avant la signature de l'acte authentique, aucun arrêté préfectoral (Information acquéreurs locataires, IAL) n’avait été publié pour valider les nouvelles données utiles à la réalisation d’un état des risques. Les données utilisées pour établir l'état des risques en août 2008 lors de la promesse de vente étaient donc toujours d'actualité en mars 2009, pour la signature de l'acte authentique.
Réaliser un deuxième état des risques
L'IAL, disponible sur les sites internet des différentes préfectures, constitue donc la donnée officielle permettant de réaliser l'état des risques. Le diagnostiqueur ne peut en effet pas rechercher toutes les sources potentielles de données des PPRNP, et n'a pas non plus connaissance de la date de signature de l'acte authentique. Il ne peut donc pas prévoir la mise à jour de l'état des risques. Comment remédier à cette difficulté ? Le notaire peut choisir de réaliser un deuxième état des risques, mais il peut aussi faire appel au diagnostiqueur afin qu'il se charge de la mise à jour du document précédemment établi. La réactivité sera alors de mise, puisqu'il y a fort à parier que le notaire demandera le document la veille pour le lendemain !
Cour de cassation, Ch. civ. 3, 19 septembre 2019, n° 18-16700, 18-16935, 18-17562.
12 Décembre 2019
