Les critères d’un logement évoluent sans cesse pour répondre aux besoins et aux normes actuelles. Différente des notions « d’habitat indigne » ou « d'insalubrité » plus générales, la notion de « décence du logement » propose des critères minimum que le bailleur doit respecter pour pouvoir louer son bien en conformité. BC2E, spécialiste du Diagnostic Immobilier et des Etat des Lieux locatifs, vous rappelle ces critères de décence.
1/ Une performance énergétique minimale (si soumis à DPE) :
Pour qu’un logement soit considéré comme « décent », la loi prévoit qu’il doit respecter des niveaux de performance énergétique minimums de plus en plus exigeants.
En France métropolitaine, pour être qualifié de « décent », un logement doit :
- à partir du 1er janvier 2023, avoir une consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), exprimée en énergie finale, inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Cette consommation est estimée dans le DPE (attention, il s’agit de la consommation d’énergie finale et non d’énergie primaire) ;
- à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
- à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
- à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.
Attention ! Dans le cas d’un logement dont le DPE est vierge, le propriétaire ne peut attester du respect de ce critère. Dans ce cas, son logement sera considéré comme indécent, à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, et seul un nouveau DPE (non vierge) pourra alors permettre de justifier du critère de décence.
Attention ! Depuis le 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. La loi précise que ces dispositions s’appliquent pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Concrètement, il n'est plus possible pour le propriétaire de ce type de logement :
- d’augmenter le loyer entre deux locataires, au moment d’établir un nouveau bail,
- de proposer une hausse de loyer au locataire lors du renouvellement du contrat,
- de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail (basée sur une éventuelle clause d’indexation incluse dans le bail),
- ou encore d’engager une action en réévaluation du loyer au renouvellement du contrat dans les zones soumises à encadrement des loyers.
Les logements privés classés F et G mis à la location vide ou meublé sont concernés, ainsi que les logements faisant l’objet d’une nouvelle location via un bail mobilité. Les meublés touristiques ne sont pas concernés par cette mesure.
Pour être sûr du classement énergétique de votre bien en location, faites appel à un diagnostiqueur certifié et formé BC2E pour la réalisation du DPE et pour vous accompagner.
2/ Une surface OU un volume minimum :
Un logement mis en location doit respecter une hauteur sous plafond et une surface minimum. D’une manière générale, les pièces de vie et de service du logement doivent avoir une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l'habitation sauf s'ils respectent les caractéristiques d’un logement décent :
Pour être décent, le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable: Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable : Volume correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond (Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre) d'au moins 20 m³
Attention ! Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. A vérifier auprès de la préfecture
Les diagnostiqueurs BC2E sont en capacité de calculer pour vous la surface ou le volume habitable de vos biens en location, n’hésitez pas à les solliciter !
3/ L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire :
- Le logement assure le clos et le couvert (hors d’eau, hors d’air)
- Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites
- Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage
- La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires :
- Réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes
- Equipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes
- Aération suffisante
- Eclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre
4/ L'absence d'animaux nuisibles et de parasites :
Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (rats) ou par des parasites (puces de lit, cafards, …).
N’hésitez pas à demander conseil à votre diagnostiqueur BC2E qualifié et certifié.
5/ La mise à disposition de certains équipements :
Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
- Une installation permettant un chauffage « normal »
- Une installation d'alimentation en eau potable
- Des installations d'évacuation des eaux usées
- Une cuisine ou un coin cuisine
- Une installation sanitaire intérieure au logement
Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. - Un réseau électrique
Pour vérifier l’absence de risque de votre bien pour la santé et la sécurité de votre locataire, faites venir un diagnostiqueur BC2E qui vérifiera les états de gaz et d’électricité du bien en location et vous conseillera sur les démarches de mise en conformité !
Le propriétaire devra s’engager à faire les travaux de mise en conformité
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence et demander la mise en conformité. Le propriétaire devra s’engager à faire les travaux nécessaires sous peine d’obtenir une injonction par un juge qui pourra déterminer seul les travaux à réaliser et le délai pour les faire et pourra réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.
Le juge ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter un seuil maximal de consommation d'énergie finale lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :
- Le logement fait partie d'un immeuble en copropriété
- Le propriétaire démontre que, bien qu'ayant proposé en assemblée générale de la copropriété des travaux dans les parties communes ou sur les équipements communs, et qu'en dépit de la réalisation de travaux dans les parties privatives, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.
Pour toute question de mise en conformité de votre bien en location, un diagnostiqueur BC2E pourra vous aider et produire les diagnostics nécessaires. N’attendez pas d’être mis en cause !
(*) Les critères listés ici le sont pour un logement en location, loué vide hors colocation et en métropole, pour d’autres cas de logement d’autres critères existent.
> Quelques textes de référence :
Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) :
- Article L111-6 : Définit les caractéristiques d'un logement décent.
- Article L111-10 : Oblige le propriétaire à maintenir le logement en bon état de réparation et d'entretien.
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l'application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et adaptant les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale
Article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
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